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1、提问：京爷您好，密云水岸花墅300w内的小户型怎么样？是否值得长期持有。谢谢！

回答：你好，郊区别墅，特别是密云这种区域的别墅，基本上属于消费品，升值性不会好，如果你自己不住，那还是考虑卖出，实现资产的优化。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

2、提问：京爷您好！请问之后5年内东城的安交及和平里学区房走势情况如何，用完学区建议近两年内出手吗？

回答：你好，五年的学区政策无法预测，所以不好说。如果是当前情况来看，短期东城的安交及和平里学区房，还是有不少支撑，估计价格还能坚挺。当然，未来也得看海淀和西城的变化，毕竟这一波东城行情中，海淀和西城的客户转向东城的也不少。卖房的话，可以观望看看再说。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

3、提问：新型共有产权商品房，买了有没有什么坑？限售5年后出手，有没有其他限制，增值保值性会不会不好？

回答：您好，新型共有产权房本质上还是商品房，当前的价值假设为100万，zf持有20万，个人持有80万。也就是个人用80万就上车100万价值的房产了。假如长周期房价上涨（若翻番，总价值200万），在卖的时候，zf份额和个人份额都能享受升值，卖出的时候，你只要给zf上交原来的20就可以了，但享受了80+20万的涨幅。也就是说，你用80%的份额，享受了100%的升值性，而且这里面还不包括完整的租金收益或者说居住功能。对于买家来说，买的是100%的产权，所以理论上跟买正常商品房没太大区别. 但是【税】有些不同，税是房产价值之外的额外付费，房价上涨了，税也上涨了，而且【税】给买家心理感受还不一样，造成交易时很多人介意。当然，新型共有产权也不是完全没有缺点，比如限售5年等。需要注意的是，这是房产属性方面的问题，很多时候要更多关心房产本身，比如地段、品质等。如果地段、品质不好，那再实惠也没有太大价值。如果地段好、价格合适，那肯定一堆人抢。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷，目前几个选择，北坞嘉园两居，金夕，烟树小两居，西红门橡树湾二期，预算850，您觉得选筹如何排序比较好呢？谢谢！

回答：你好，首先，海淀和大兴比，那在同等情况下，自然选择海淀。北坞嘉园两居、金夕、烟树小两居，都能跑赢大盘。相对来说，北坞嘉园居住环境、密度和户型会好点儿。而金夕、烟树毕竟属于热门学区板块，受一些学区政策影响。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷好！头条上关注您好久了，受益匪浅，想问一下，环京香河2套小2居，固安一套3居，16年买的，现在已经跌回购入价了，门头沟梧桐汇一居商住房，现在卖赔30多万，虽然最近成交量还可以，但是卖不上价，请问是现在卖吗还是再等等，价格还可能上涨吗？如果卖了置换北京，是先买后卖好，还是先卖后买好，非常感谢！

回答：你好，这几类房子升值性都会比较一般，长远角度来看，自然要努力去置换。未来分化会继续，稀缺房产会涨幅好，而很多没有产业的房产，价值会慢慢消退。我认为这些房子都可以考虑出手，今年上半年。最好是先卖后买，因为手头的房子不一定好处理，而且涉及的房产很多，置换链条比较长。当然，北京的房产，你也得时刻关注着。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》

6、提问：京爷，您好！家庭状况：我在怀柔工作，爱人在西城工作，想买一套稍微有点学区的房子，预算在700以内，目前考虑西坝河，但是我看网上都说西坝河的房子老不保值，又考虑望京西园三区，您可以推荐一下适合我们的房子吗？至少能保值，谢谢！

回答：你好，西坝河也有一定的优点，比如交通未来方便，地段还可以，因为房子老，所以表现稍微受限，基本在大盘左右水平或者略低于大盘水平，也不是不涨，涨得不是那么好而已。望京这边强点儿，但你要带点儿学区的话，还不如考虑一下南湖东园、利泽西园，或者望京花园。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

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